RB88手机官网 - 房价回暖：是时候重新考虑购房了吗？

日前，国家统计局发布了9月份70个城市的房地产市场数据，这一消息瞬间在购房群中引起了极大的反响。一线城市的新房价格已连续两个月微幅上涨，上海的二手房价格跃升0.5%，引领全国，而广州与深圳的新房价格也分别上升了0.2%和0.3%。虽然这些数字并不庞大，但对那些在过去五年里经历了房价调整的人来说，这一“轻微回暖”的迹象却比剧烈波动更加令人困惑。许多购房者此时的心态依然复杂，一位朋友在群中感慨道：“去年此时，中介纷纷上门询问我是否要出售房子；而今年，我却在追问中介能否再让价格低二十万。”这句话深刻捕捉了无数观望者的纠结与焦虑——虽然价格似乎已经稳定，但心中那根紧绷的弦更加紧张，买了怕买贵，不买又担心错失良机。

在国内楼市逐渐回暖的同时，东南亚的房地产市场情况同样引人注目。前不久，我的一位朋友在胡志明市的跨境电商业务中悟到，自己在2019年所购的Vinhomes公寓如今挂牌价已上涨超过一倍。然而，越南本地的房贷利率却高达12%到16%，使得今年第二季度全国住宅的去化率仅为32%。他无奈地表示：“看似好看的价格，实际上却无人问津。”这让最近在券商圈中讨论的一个判断显得更加引人关注——中国房市可能会走出一条和越南类似的路径，但将会更为平稳。

细察数据的变化，回暖的信号开始显现出端倪。9月70城中，新房环比上涨城市的数量从8月的15个增至17个，二手房上涨城市更是从3个激增至9个，直接翻了三倍。值得一提的是，一线城市的新房同比跌幅有所收窄，从前一个月的0.5%降至0.5%，二手房的同比跌幅也从2.7%降至1.5%。整体趋势虽然依旧呈现分化，49个城市的新房价格仍在下跌，但下跌的斜率明显减缓，似乎在暗示着“结冰的湖面开始出现裂缝”。 RB88手机官网

成交数据同样显现出回暖的迹象。克而瑞的统计显示，9月份重点20城的二手房成交量达到了约11.9万套，同比增长了7.4%；而在国庆假期间，北京的新房网签量同比暴增174%，上海的多个热门楼盘则呈现出“一开盘即售罄”的局面。与此同时，土地市场也隐约传出回暖的信号。9月21日，上海第九批土地拍卖中，中信泰富以接近30%的溢价率拍下浦东金桥的宅地，而静安大宁地区的地块经历了数十轮的激烈竞标。外资和险资的大宗交易在今年上半年已同比增长超过70%，这些“聪明的资金”通常会提前2至3个季度入场。

8·28新政后，北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉及天津等多个城市陆续推出本地政策细则。在政策支持下，首套房的实际利率已压至接近2.05%的历史低位。与此同时，现房销售改革和预售款全额监管等新制度为市场提供了有效保障，交房的稳定率保持在99%以上，过去几年令许多人失眠的“烂尾”现象已基本不再是主流故事。

可比较的越南市场则是个教训。近十年的越南房地产市场可归纳为“外资涌入—杠杆高企—快速加息—清洗分化”这种模式。2015年，该国放宽了外国人在境内买房的限制，近年来核心城市的房价翻了一倍。而到了2022年，信贷政策骤然收紧，头部开发商的债务危机相继爆发；之后在2023年，降息措施试图托底，预计2024年新《土地法》的实施将进一步推动市场定价。在这种情况下，越南的住宅名义价格曾在2025年创下新高，直到2026年，货币政策再次紧缩，房贷利率飙升至12%至16%，导致交易量骤然下滑，形成“价格高企但成交量疲软”的尴尬局面。 RB88手机官网

尽管越南在经历高价和高利率的同时陷入困境，中国市场则有着更扎实的基本面和更为灵活的政策工具。中国的GDP稳定在18万亿美元，外贸依存程度降至30%左右，经济的内生增长能力显然比越南更为可靠。与此同时，越南的基准利率在短短几个月内从5.5%飙升至15%，而中国在实施贴息政策后利率却回落至2.05%，两者的应对策略完全不同。此外，另一项重要差异在于居民的经济安全垫。中国家庭的杠杆率已降低至57%左右，储蓄率仍维持在33%至34%的高位，而在越南，家庭面临着高达12%至16%的房贷利率，这意味着同样金额的20年期贷款，每月月供较两年前增加了近30%。

在供地方面，中国政府的总体调控措施避免了越南新《土地法》实施后地价迅速上涨的局面；而金融监管方面则通过预售资金的全程监管，压缩了开发商挪用销售款的空间。因此，中国并不是在用高价高息经历困境，而是在用更为扎实的基本面和细致的政策工具书撰写属于自己的发展篇章。

从投资机构的角度，摩根士丹利直接判断“最艰难阶段已过去”；高盛则预测沪深核心区未来三年的累计涨幅将达到15%；中信证券认为2027年春节前后大范围止跌回升的可能性很大；花旗也强调核心城市优质资产将率先完成重估。尽管四家的观点不尽相同，但他们对于未来的方向却如出一辙。 RB88手机官网

回到个人购房者的角度，我身边经常被询问的对象主要分为三类。首先是还没有购房的刚需购房者。目前，购房的综合成本处于房改以来的低位——贷款利率低、现房充足、购房优惠活动多。针对核心城市中的学区房和交通便利的次新房或准现房，应趁这时抓紧出手。值得注意的是，想精准把握到绝对底部几乎是不可能的，历史上成功者寥寥。同时，需明确避开远郊的概念盘、缺乏产业支撑的新区、商业公寓及文旅地产——这些品类在本轮调整中遭受的跌幅相对较大。